Al decidir comprar una vivienda, en muchas ocasiones se acostumbra a firmar un contrato de arras o señal previo al contrato de compraventa, ya sea en documento público o privado. Se trata de una manera en la que las partes involucradas se comprometen a continuar con la transacción de compraventa y establecer claramente los términos de la misma.
El contrato de arras es también conocido como un “precontrato”, debido a que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a firmar un contrato posterior. Se puede definir el contrato de arras o señal, como un contrato “privado” que tiene como objetivo pactar la reserva de la compraventa de bienes muebles o inmuebles, entregándose como prueba del compromiso una cantidad de dinero en concepto de señal.
Se pueden distinguir 3 tipos de contrato de arras o señal, que son los siguientes:
-
Arras confirmatorias: funcionan como un adelanto y expresión de la vinculación del contrato de compraventa, ya que no existe la posibilidad de resolver la obligación contraída, es decir, la compraventa se realizará obligatoriamente, previa entrega de señal.
-
Arras de desistimiento: en un contrato de arras de desistimiento o llamado contrato de arras penitenciales, el comprador y el vendedor establecen condiciones en caso de que no se formalice el contrato de compraventa:
– Si es por causa imputable al comprador, este perderá lo entregado en concepto de arras.
– Si es por causa imputable al vendedor o propietario, este deberá pagar al comprador el doble de la cantidad entregada en concepto de arras.
Esta modalidad de arras es la más utilizada y se corresponde con las reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, que establece lo siguiente: “si hubiesen mediado arras en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”. El pago que haga el comprador al vendedor en concepto de arras no es un pago anticipado sino un pago a cuenta del precio, por lo que en el caso de concretarse la compraventa se descuenta del precio la cantidad entregada como arras.
-
Arras penales: en este caso, independientemente del cobro de las arras, las partes pueden exigir la formalización del contrato de compraventa. En el contrato de compraventa debe constar expresamente que se trata de este tipo de arras.
Los elementos que debe contener un contrato de arras son: la identificación de las partes, del objeto del contrato, cuantía de las arras y forma de entrega, tipo de arras y consecuencias según el tipo, condiciones de la futura compraventa, domicilio para notificaciones entre las partes, fuero o tribunal competente para el caso en que existan discrepancias entre las partes, entre otros.
